Проект альтернативного поселения
Основная идея: создание сообщества семейных подворий на 20-30 домов, занимающихся сельским хозяйством, обмен выращенной продукцией, кооперация, самообеспечение качественным продовольствием. Кроме того, целью является возрождение исчезнувшего села в качестве населённого пункта.
Проект НЕКОММЕРЧЕСКИЙ.
Характеристики места.
210 км. от Москвы, 14 км. от трассы М6, 10 км. от районного центра. До ближайших школ 4-5 км. До асфальтированного шоссе 3 км. по грунтовке (не по полю).
Почва – чернозём (а именно – чернозём оподзоленный), это самый близкий чернозём к Москве.
Вся земля на сегодняшний день относится к категории земель сельскохозяйственного назначения.
Строений, сооружений и коммуникаций нет. Из централизованных коммуникаций планируется проведение сетевого электричества.
Никакой идеологии поселения не предусматривается, объединяющая цель – сельское хозяйство.
Прежде чем переходить к юридическим аспектам и правилам, немного лирики. У истока проекта стоял я. Предысторию о том, как появилась идея и зачем всё это нужно, читайте ЗДЕСЬ.
Теперь самое главное о проекте. Его квинтэссенция.
Может быть, вы житель крупного города и еженедельно в выходные по пробкам ездите на свои 6 соток, где выращиваете нечто большее, чем зелень и картошка на трёх грядках. Может быть, вы делаете это потому, что у вас хорошо получается работать на земле, а может быть, потому, что носите в кармане нитратомер и вас удручают его показания в супермаркетах, на рынках и продуктовых палатках. И, может быть, вы хотите заниматься сельским хозяйством в бОльших масштабах и переехать на землю. Может быть, вы даже знаете, как этим заработать на жизнь и хотели бы реализовать этот путь. Возможно также, что своими соседями вы хотели бы видеть непьющих трудолюбивых единомышленников, которые тоже занимаются сельским хозяйством и переехали на землю по тем же причинам, что и вы. Людей, готовых предложить вам свои экологически чистые продукты и скооперироваться с вами при наличии взаимного интереса.
Тогда рассмотрите этот проект в качестве варианта.
А может, вы житель совсем маленькой деревушки или фермер, давно наладивший своё дело, но наш проект вас всё равно чем-то заинтересовал. Тогда тоже рассмотрите.
Итак.
Основная объединяющая цель.
Это самое главное, что мы хотим и будем делать. То, ради чего всё создаётся.
Это: занятие сельским хозяйством (растениеводство, животноводство, пчеловодство и т. п.) и проживание в селе Свечи среди людей с аналогичными занятиями, ведущих здоровый образ жизни, на основе дружбы и товарищества.
Цель простая. Цель понятная. Цель светская. Абсолютно гражданская и традиционная для общества.
Подробнее об основной объединяющей цели, а также краткий тест для потенциального поселенца смотрите ЗДЕСЬ.
Ещё есть две сопутствующие цели.
Это то, что не требует особого деятельного участия, но, тем не менее, является обязательным условием для селянина. Или же то, что требует деятельного участия, но является делом добровольным.
Первая сопутствующая цель: мы возрождаем село Свечи в качестве населённого пункта (села) с одноимённым названием.
Вторая сопутствующая цель: мы создаём и развиваем в рамках села эффективную систему сельскохозяйственного производства, самообеспечения и сбыта на основе кооперации и внедрения прогрессивных методов ведения сельского хозяйства.
Подробнее о сопутствующих целях читайте ЗДЕСЬ.
Готовых рабочих мест нет. Если и будут, то не много и не сейчас.
Основной принцип нашего мероприятия: мы – обыкновенное село, только непьющее, дружное и работящее.
Более подробно о принципах, положенных в основу проекта, читайте ЗДЕСЬ.
Переходим к юридической составляющей и правилам.
Предусматривается создание некоммерческой организации: Ассоциация сельскохозяйственных производителей «Село Свечи». Юридически приём в село – это приём в члены Ассоциации.
У Ассоциации есть Устав, который выложен ЗДЕСЬ, и Правила, которые выложены ЗДЕСЬ .
Из созданных кем-либо ранее юридических документов не удалось найти подходящие, которые можно было бы взять за основу, поэтому Устав и Правила полностью написаны с нуля. Над ними работал профессиональный юрист, являющийся одним из организаторов проекта. Буду откровенен: это я.
Обращаю внимание: Устав и Правила в совокупности занимают 47 страниц, что тоже не вполне обычно. Они ориентированы на наиболее качественное, максимально прозрачное и целостное регулирование отношений между людьми, т. к. от этого напрямую зависит количество и глубина конфликтов, которые могут возникнуть в будущем, когда решать их будет достаточно сложно. Основное внимание уделено имущественным интересам, т. к. именно в этом усматривается основное поле для конфликтов: какие действия и с кем надо согласовывать, а что можно делать без согласования; кто кому за что и когда должен, а когда не должен.
К примеру: несколько участников считают, что селу необходима централизованная ливневая канализация. Другие с ними не согласны. Участники-инициаторы готовы прорыть в селе канализацию за свой счёт. Вопрос: вправе ли они это сделать? Если да, то становятся ли им чем-то обязаны другие участники? И могут ли участники, которые вложились в эту работу, претендовать на какую-либо компенсацию в случае выхода из Ассоциации?
Решению такого рода вопросов и уделено основное внимание в разработанных документах.
Основных правила два: нужно жить в Свечах не менее 200 дней в году и нужно использовать занимаемую землю в сельскохозяйственных целях, т. е. заниматься сельским хозяйством. Чтобы жить, нужно, соответственно, построить себе дом. Домом считается любая прочно связанная с землёй постройка, пригодная для круглогодичного проживания.
Полный свод прав и обязанностей участников смотрите ЗДЕСЬ.
Всё, что вырастили, – ваше. «Делиться» ни с кем не требуется. «Общественных работ» нет.
Есть закрытый перечень обязательных расходов. Это:
1. Вступительный взнос. Первые 5 участников уплачивают вступительный взнос в сумме накладных расходов (межевание своего участка, пошлины и т. п.). Последующие участники – в сумме 30 тыс. руб. Цель вступительного взноса, помимо оплаты накладных расходов, – помочь кандидату разобраться в себе, понять, действительно ли ему это нужно (человек сомневающийся не станет платить такую сумму). Вступительный взнос не возвращается. Деньги поступают на баланс Ассоциации.
2. Членский взнос. Утверждается ежегодно общим собранием в сумме, достаточной для покрытия текущих расходов Ассоциации. Текущие расходы – это самое необходимое. Их перечень смотрите в Правилах (статья 10) ЗДЕСЬ. Членский взнос уплачивается каждым участником ежегодно.
3. Обязательные целевые взносы. Они уплачиваются от случая к случаю. Для этого необходимо решение общего собрания. Нет решения – значит, взносы не платим. Расходуются эти взносы на так называемые Общие проекты. Например, на ремонт подъездной дороги. Перечень Общих проектов, опять-таки, закрытый. Смотрите его в статье 9 Правил ЗДЕСЬ. Обязательные целевые взносы можно вносить не только деньгами, но и собственным трудом или материалами.
Больше никакого обязательного имущественного или трудового участия в общих делах не требуется. Всё остальное – на основе договорённостей на добровольной основе. Это называется Компаньонскими соглашениями. Решили построить баню – строят только те, кому она нужна, спросив разрешения у общего собрания относительно выбранного места. Бесплатно пользуются построенной баней только те, кто её строил. Остальные (не участники Компаньонского соглашения) – за плату. Плата идёт тем, кто строил.
Или, допустим, решили купить пилораму, трактор, мотоблок, – то же самое, дело добровольное.
Всё движимое имущество (пилорама, трактор, мотоблок и прочее) является собственностью тех, кто его покупал или создавал.
Всё недвижимое имущество в селе (дома, строения, сооружения, хозблоки, курятники, свинарники, многолетние насаждения и т. п.) является собственностью Ассоциации независимо от того, кто его создал (построил) и на какой земле. Но тому, кто его создал, принадлежит исключительное право пользования этим имуществом, а стоимость строительства засчитывается ему в качестве целевого взноса.
В случае выхода из Ассоциации или, не дай бог, исключения целевые взносы участнику возвращаются. Возврат производится за счёт нового участника, пришедшего на место ушедшего. Приходящий, таким образом, возмещает стоимость того, что он получает, приходя в Ассоциацию.
Помимо Обязательных целевых взносов, есть ещё Добровольные целевые взносы. Скажем, скинулись – построили баню на общей земле. Баня в собственности Ассоциации, поскольку недвижимость. Париться в бане (бесплатно) может тот, кто участвовал в строительстве. Стоимость его участия в строительстве – это его Добровольный целевой взнос. Как и Обязательный целевой взнос, он возвращается в случае выхода из Ассоциации.
Органов управления два: Общее собрание участников Ассоциации (поселенцев) и Директор, который избирается Общим собранием. Все решения принимаются Общим собранием. Некоторые вопросы вправе единолично решать Директор. Подробнее о компетенции читайте в пунктах 5.5, 5.20 Устава ЗДЕСЬ.
Общее собрание вправе отменить или изменить решение Директора. Директор подотчётен Общему собранию.
Решения на Общем собрании принимаются большинством голосов. По некоторым, особо важным, вопросам (например, приём в Ассоциацию, исключение из Ассоциации) необходимо квалифицированное большинство (см. пункты 5.11-5.18 Устава).
Все участники равноправны. Каждый участник имеет на Общем собрании один голос. Гражданин, принятый в Ассоциацию, сразу же становится полноправным участником и вправе голосовать на Общем собрании.
Система прав на землю.
Земля не продаётся и в собственность поселенцев не переводится.
Участники являются землевладельцами и землепользователями в силу членства в Ассоциации, которая делегирует им эти права.
Почему так, подробно изложено ЗДЕСЬ.
Все земельные участки, относящиеся к проекту, находятся во владении и пользовании Ассоциации на основании договоров аренды. Форма таких договоров аренды выложена ЗДЕСЬ.
Арендная плата символическая (де факто её нет).
Арендодателями являются два человека, стоявшие у истоков проекта и изначально собиравших под него землю. Они являются титульными (номинальными) собственниками, не имеют права владения и пользования землёй и не вправе предоставить эту землю кому-то ещё, – все эти права только у Ассоциации. В случае смены титульного собственника (например, его смерти и появления наследника) аренда и, соответственно, все права Ассоциации и поселенцев на землю сохраняются.
Права и возможности Ассоциации в отношении земли гарантированы договорами аренды, упомянутыми выше. Договоры заключены на 49 лет с правом пролонгации на тех же условиях или выкупа земли по невысокой стоимости, зарегистрированы в установленном порядке.
Все строения и сооружения, возводимые на землях, арендуемых Ассоциацией (дома, хозблоки, линии коммуникаций и связи и т. п.), оформляются в собственность Ассоциации, а не титульных собственников земли (пункт 4.2 договоров аренды).
Подробнее об арендных правах Ассоциации читайте ЗДЕСЬ.
Обращаем внимание, что каждый участок отмежёван и поставлен на кадастровый учёт.
Это сделано для защиты прав поселенцев на землю. Подробнее об этом читайте ЗДЕСЬ.
Может возникнуть вопрос: почему бы не передать землю в собственность Ассоциации?
От этого удерживают, как минимум, три причины.
Первая – это защита от претензий внешних кредиторов, от изъятия земли за долги.
Вторая – защита от рейдерского захвата земли.
Третья – защита от угрозы применения контролирующими органами санкций, связанных с обязанностью целевого использования земли сельхозназначения.
Подробнее об этом читайте ЗДЕСЬ.
У нас не предусмотрено передачи членства в Ассоциации по наследству.
Но только лишь потому, что мы предусмотрели другой, более справедливый и честный способ перехода земельных участков к представителям следующего поколения: это институт участников-помощников.
Это то же, что наследование, но лучше. Подробнее об этом читайте ЗДЕСЬ.
Вот такой проект.
Он долго готовился. Чтобы не морочить людям голову, стартовать нужно тогда, когда всё уже проработано, когда объединяющая цель сформирована, правила определены и расписаны, юридические институты созданы и организационно оформлены.
У нас всё это есть.
Формы остальных разработанных документов можно посмотреть ниже:
- заявление на вступление в Ассоциацию;
- бюллетень для тайного голосования;
- Книга учёта прихода и расхода денежных средств;
Алексей Губко