Почему бы не передать землю в собственность Ассоциации?

От этого удерживают, как минимум, три причины.

Первая причина – это защита от претензий внешних кредиторов, от изъятия земли за долги.

Давайте проиллюстрируем ситуацию на примере и пойдём от противного. Допустим, Вы участник поселения, где земля находится в собственности некоммерческой организации (ассоциации, некоммерческого партнёрства, товарищества, кооператива). Земля предоставлена Вам в пользование в связи с тем, что Вы являетесь членом этой некоммерческой организации. Теперь представьте, что у организации на каком-то году счастливой жизни появились долги, по которым она не в состоянии отвечать. Ну мало ли кто у руля стоял, насколько обдуманные решения принимались коллективом и какие политические и экономические процессы происходили во внешней среде. Решили провести электричество, взяли кредит на организацию, и – экономический кризис, например. Такое или похожее на каком-то этапе вполне возможно, ведь для всех нас поселение – это всерьёз и надолго.

И вот на имущество некоммерческой организации начинают обращать взыскание. Если в собственности организации находится земля, то взыскание обращают и на неё. Во многих поселениях ведётся борьба за «целостность земли», где её называют «единым неделимым фондом», не межуют, считая, что теперь она надёжно защищена от растаскивания участниками. На самом деле это борьба с ветряными мельницами. Такого рода юридические механизмы не защитят землю от требований сторонних кредиторов по долгам самой некоммерческой организации. Взыскание будет обращено на землю, и организация её лишится. Земля станет собственностью уже не организации, членом которой Вы являетесь, а совершенно постороннего лица. Но Ваше-то право пользования не зарегистрировано, то есть не является обременением этой земли, а обусловлено исключительно членством в организации! В той организации, которая уже не имеет прав на эту землю!

Итог: долг – внешнее требование – обращение взыскание на имущество некоммерческой организации – и земли у Вас больше нет.

Другое дело схема, предлагаемая у нас. Ассоциация – не собственник земли, а арендатор. В случае обращения взыскания на имущество Ассоциации кредиторы не смогут отобрать землю, потому что она не является имуществом Ассоциации, а принадлежит ей на праве аренды. По закону, отобрать право аренды (сменить арендатора) невозможно, если на то есть специальная оговорка в договоре аренды. У нас в договорах оговорка о запрете смены арендатора есть.

Если же будет обращено взыскание на имущество арендодателя (гражданина) по его обязательствам, то земля перейдёт в собственность его кредитора (взыскателя), но перейдёт с обременением – арендой, зарегистрированной в установленном порядке на Ассоциацию. Новый собственник никак не сможет повлиять на аренду и будет иметь те же права и обязанности арендодателя, что и старый.

Таким образом, в нашей схеме права поселенцев на землю сохранятся.

Вторая причина – защита от рейдерского захвата земли.

Представим себе, что в поселении три семьи. Каждая семья (каждый глава семьи) имеет на общем собрании по одному голосу. Естественно, селяне хотят, чтобы коллектив стал больше. И вот в поселение принимается ещё одна семья, а потом ещё две.

Всё идёт хорошо, но в какой-то момент обнаруживается, что двум последним семьям как-то очень уж в тягость заниматься сельским хозяйством. «Невыгодно» это, «нецелесообразно». И жить зимой в поселении в тягость. Осенью тоже. Да и весной, по большому счёту. Вот летом нравится, – искупаться, пробежаться, поводить хороводы, попеть песни, подышать чистым воздухом, «слиться с природой», пофилософствовать. В самом деле, зачем «городить огород», если можно просто ездить в Свечи как на дальнюю дачу? Как в деревню, только земля бесплатная. К тому же вполне возможно, что две эти семьи знали друг друга и искали поселение вместе. Соответственно, хорошо ладят между собой…

Своими действиями они нарушают правила, так как у нас нужно заниматься сельским хозяйством и проживать в поселении установленное количество времени. Более того, их поведение идёт вразрез с основной объединяющей целью села – занятие сельским хозяйством. Они это знают, но уж больно нравится так жить, – они же никому не мешают?

Три первых деятельных семьи поднимают вопрос о мерах ответственности, об исключении нарушителей, наконец. Но на общем собрании не хватает квалифицированного большинства, хотя бы потому, что семья, принятая четвёртой, всё время жалеет нарушителей, не желая прибегать к «серьёзным мерам». Она, семья эта, тоже ведь как бы «новичок»: «Сегодня их – завтра нас» и т. п… И вот на общем собрании голоса распределяются уже 50 на 50 (т. е. три на три семьи). Объединяющая цель просматривается с трудом, все идеи буксуют.

Видя, что с нарушителями ничего не могут поделать, в их сторону начинает дрейфовать одна из первых трёх семей, которая до этого была деятельной. В самом деле: зачем соблюдать правила, если ответственности всё равно нет? Можно просто пользоваться правами! Или того хуже: одна из этих семей вдруг начинает пить. Ну бывает такое. Чаще, чем хотелось бы. Пьют – соответственно, не работают и показывают дурной пример. И выгнать их не выгонишь, так как их поддерживают те самые две семьи, что пришли последними, которые сами «на флажке». И вот уже сколачивается костяк: четыре семьи против двух. Четыре семьи, которые не хотят следовать объединяющей цели, не хотят жить по правилам, не хотят развивать то, что кем-то когда-то начиналось в поте лица, во что кто-то вложил силы, время, заработанные деньги и свою душу. Четыре против двух. Теперь это уже не стоячее болото: это организм, который большинством голосов может принимать решения. Который перекроит правила, сменит цель. Который может почти всё. Можно даже попробовать исключить оставшиеся две семьи, если те сильно будут выступать.

Это называется вырождением проекта. Надеюсь, что столь апокалипсической картины мы никогда не увидим. Но задумайтесь, спросите себя: ведь не кто-нибудь, а Вы сами в своей жизни, на практике, наверняка сталкивались с чем-то подобным?

Я уже молчу о ситуации, когда несколько новых участников с самого начала приходят целенаправленно, с целью захватить большинство и изменить проект под себя. Таких сразу не раскусишь. Это называется рейдерским захватом.

В ситуациях, подобных описанным, проект «падает», если не находится твёрдой руки, организатора, способного навести порядок. У нас такой механизм обеспечивается через арендные отношения. Если всё будет совсем плохо, если общее собрание окажется «потерянным», арендодатель сможет задействовать крайнее средство – расторжение в одностороннем порядке договора аренды того земельного участка, который занимает участник, не соблюдающий правила. Согласно условиям наших договоров аренды, такое расторжение возможно, во-первых, только через суд и, во-вторых, только если на участке в течение нескольких лет не ведётся сельскохозяйственная деятельность. Неведение сельскохозяйственной деятельности у нас фактически является единственным основанием для расторжения договора в одностороннем порядке, и в суде придётся доказывать его наличие. Но это позволит вывести из поселения участника, который злостно нарушает основное правило: не занимается сельским хозяйством, хотя возраст и здоровье позволяют, не хочет ничего менять и сам не собирается уходить.

На освободившуюся землю можно будет пригласить нового участника, и проект будет жить.

Пока так. Не исключаем, что в будущем, когда наше село оформится, когда вся земля найдёт своих поселенцев и мы в течение хотя бы нескольких лет сможем лучше узнать друг друга, схема организации прав на землю может быть пересмотрена. Но пока мы к этому не готовы.

Третья причина – защита от угрозы применения контролирующими органами санкций, связанных с обязанностью целевого использования земли сельхозназначения.

По закону, землю сельхозназначения необходимо освоить в течение 3-х лет. А учитывая поправки в законодательство, внесённые в 2016 году, землю надо освоить фактически за один год. В противном случае могут быть применены санкции вплоть до её изъятия.

В последние время активизировалась деятельность государства в этом направлении, увеличены размеры штрафов. Из гипотетической возможности это превратилось в реальность. Об этом знают все, кто строит альтернативное поселение и работает с землёй сельхозназначения.

В то же время, к сожалению, невозможно за 3 года, а тем более за один, построить полноценное поселение, пусть даже основанное на сельскохозяйственном производстве, освоив все участки, включая общую территорию.

Так вот если земля находится в собственности юридического лица (объединяющей некоммерческой организации), то минимальный размер штрафа, установленный законом, составит сотни тысяч рублей. Если же титульным собственником является гражданин, то штраф в десятки раз меньше.

Добавим к этому, что в реализуемой нами схеме титульный собственник земли может меняться (например, раз в год) без последствий для арендатора – Ассоциации, – её прав на землю и, соответственно, прав поселенцев – участников Ассоциации. Если же земля в собственности самого юридического лица (ассоциации, кооператива, некоммерческого партнёрства, потребительского общества), то смена собственника невозможна, т. к. в этом случае произойдёт утрата юр. лицом прав на землю, а вместе с ним потеряют права и участники.

Сложив два и два, уважаемый читатель, Вы без труда поймёте смысл применения такой схемы.

И ещё один момент, в отношении которого хотелось бы предостеречь человека, находящегося в поиске альтернативного поселения.

В тех поселениях, где земля находится в собственности некоммерческой организации, объединяющей поселенцев (ассоциации, некоммерческого партнёрства, товарищества, кооператива), организаторы часто преподносят это как факт того, что земля находится в «коллективной» (общей) собственности поселенцев. Мол, коллективная собственность лучше частной, поэтому у нас земля общая, неделимая и оформлена на нашу общую некоммерческую организацию, – в общем, находится в коллективной собственности поселенцев.

Знайте, что Вас вводят в заблуждение.

Либо организаторы, не обладая правовой грамотностью, сами искренне заблуждаются, либо стремятся преподнести свой проект более, по их мнению, красочно, чтобы убедить Вас принять положительное решение.

Собственность юридического лица (организации) – это не то же самое, что общая собственность его участников.

Если земля в собственности некоммерческого партнёрства (ассоциации, товарищества, кооператива), то это собственность юридического лица, а не коллектива его членов. Поселенцы могут иметь право пользования, но собственниками земли они не являются, – ни совместно, ни по отдельности.

Есть несколько основных постулатов собственности, в том числе на землю:

1. У собственника имеется (или может быть получен) документ, подтверждающий право собственности. В данном случае – выписка из ЕГРН о регистрационной записи, где собственником указан именно он. Если земля в общей собственности, то каждый собственник может получить такую выписку о его собственности на долю в праве. Однако в случае, который приведён выше, только сама организация (некоммерческое партнёрство, ассоциация, товарищество, кооператив) может быть указана в выписках в качестве собственника, но никак не поселенец.

2. Каждый участник общей собственности вправе выделить свою долю и распорядиться ею. Т. е. гражданин, будучи сособственником, мог бы выйти из поселения, выделив свой участок, и продать его.

Однако именно во избежание такого растаскивания земли она во многих поселениях не передаётся в собственность поселенцев, а оформляется на объединяющую организацию – на праве собственности или, как у нас, на праве аренды. В обоих случаях поселенцы владеют землёй не на праве собственности, а на праве пользования, основанном на членстве в организации.